Qual a tipologia dos contratos de acordo com o NRAU?

Desde logo o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano),que normalmente tem por destino os contratos de arrendamento de prédios urbanos por contraposição aos prédios rústicos (contratosregulados em diploma diferente), prevê a existência de contratos habitacionais e não habitacionais. Estes distinguem-se peloseu fim. Se o contrato tiver finalidade habitacional será havido como arrendamento para habitação, sendo que, tendo um fimnão habitacional, será tido como um arrendamento não habitacional. As partes estarão aqui sempre limitadas pela aptidão consagradana respectiva licença de utilização.

A qualificação e integração do contrato de arrendamento dentro destas duas finalidadestem influência nos respectivos regimes. A título de exemplo verificamos que no caso do regime previsto para os contratos dearrendamento comercial, industrial ou para exercício de profissão liberal (contratos não habitacionais), a liberdade contratualdas partes é muito superior, ficando a quase totalidade da regulamentação contratual na inteira disposição das partes.

Outradas distinções que importa aplicabilidade de um regime próprio em consonância com o tipo, é aquela que é efectuada entre aduração dos contratos que tenham prazo certo ou sejam de duração indeterminada.

O contrato de arrendamento de duraçãoindeterminada será aquele onde as partes não fixam qualquer prazo para a duração do mesmo. Ao invés o contrato (de arrendamento),com prazo certo é aquele onde as partes inserem cláusula quanto à sua duração, a qual não pode ser inferior a 5 anos ou superiora 30 nos casos de arrendamento para habitação.

A lei distingue ainda aqueles dos contratos para habitação não permanenteou fins especiais transitórios os quais são sujeitos a regime especial, designadamente, quanto à sua duração.

Tambémrelativamente à duração, onde se podem autonomizar aquelas características, a opção por uma ou outra trará inevitavelmentediferenças quanto ao regime aplicável aos contratos em causa. A título de exemplo destacamos desde logo a sujeição a renovaçãoautomática dos contratos para arrendamento com prazo certo, devendo as partes que não pretendam que o contrato perdure, opor-seàquela renovação. Do outra lado, nos arrendamentos com duração indeterminada, a cessação livre daquele contrato a ser promovidaunilateralmente por das partes é consideravelmente restringida ao senhorio por contraposição à posição do arrendatário quepoderá sempre beneficiar de um prazo de 120 dias para colocar termo àquela relação contratual.

A diferença de regimesé visível essencialmente nos arrendamentos habitacionais face à liberdade contratual proporcionada nos arrendamentos comercias,já referida.

Por último no regime vigente destacamos ainda, pela fixação expressa de regimes, a diferença que sedeverá fazer quanto a (i) contratos celebrados ao abrigo do NRAU, daqueles outros, (ii) contratos habitacionais celebradosna vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95 de 30/Setembro e ainda (iii)os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lein.º 257/95 de 30 de Setembro, fixando o legislador limitações à incidência das alterações legislativas nessas relações contratuaisconstituídas no passado, com especial relevância, na determinação (ou não), da actualização de rendas e cessação unilateraldos contratos por uma das partes.

A reforma que se avizinha, no essencial, quanto a estes tipos, limitar-se-á a alteraro regime substantivo a que cada está sujeito.


Fonte: Agência Financeira