A Raposo Subtil e Associados responde a mais duas dúvidas dos leitores do Económico sobre a nova lei das rendas.

Pergunta
Tenho 2 dúvidas e pedia-lhes o favor de me esclarecerem:

1ª -Aluguei um apartamento a um casal, em Outubro de 2008, com um contrato de duração indeterminada. Com a nova lei do arrendamento 2012, que entrou em vigor a 12 de Novembro último, pergunto se posso enviar agora uma carta registada com aviso de recepção, dando-lhes um prazo de 2 anos para deixarem o apartamento?

2ª - Com o mês de Dezembro em curso, estando com as rendas em atraso de 4 meses, como posso contactar o Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) e que procedimentos devo seguir?

Resposta
Sim. No âmbito dos contratos de duração indeterminada, o senhorio pode denunciar o contrato mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação.

Relativamente à segunda questão, poderá enveredar por dois caminhos:

a) Caso a intenção seja apenas recuperar as rendas devidas, deverá enviar comunicação (carta registada com aviso de recepção) ao arrendatário identificando o montante em dívida, concedendo-lhe um prazo para regularizar. Caso o arrendatário não regularize a situação, o contrato de arrendamento acompanhado de comprovativo da mencionada comunicação ao arrendatário constitui título executivo, pelo que poderá avançar para a acção executiva para pagamento de quantia certa correspondente às rendas.

b) Se estiver decidido a resolver o contrato com fundamento no não pagamento da renda em caso de mora igual ou superior a 2 meses, deverá comunicar ao arrendatário a resolução do contrato, invocando a obrigação incumprida. A comunicação destinada à cessação do contrato por resolução deverá ser efectuada mediante notificação judicial avulsa, por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, ou, nos casos em que exista contrato celebrado por escrito com domicílio convencionado, por carta registada com aviso de recepção, sendo a desocupação exigível após o decurso de 1 mês a contar da resolução.
Caso o arrendatário não desocupe o imóvel, poderá socorrer-se no procedimento especial de despejo, criado pela recente alteração legislativa, cuja tramitação será assegurada pelo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), servindo de base ao mesmo o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação de resolução. Neste caso, poderá o senhorio proceder ao pedido do pagamento da renda, encargos ou despesas em dívida cumulativamente com o pedido de desocupação do locado, evitando, assim, a instauração de duas acções distintas, uma para efectivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso, devendo, para tal, previamente, comunicar ao arrendatário o montante em dívida. Alertamos para o facto de o procedimento especial de despejo apenas poder ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado.
O requerimento de despejo é apresentado, em modelo próprio, no BNA, que notificará o requerido/arrendatário para, em 15 dias, desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao senhorio a quantia pedida, acrescida da taxa por ele liquidada, ou deduzir oposição, seguindo o procedimento os trâmites legais.
Contudo, até ao momento, desconhecemos a forma como será "desenhado" e como funcionará o BNA (ainda não foi publicado o respectivo diploma), que, segundo parece, será virtual e estará em funcionamento antes do final deste ano, faltando, ainda, aprovar a legislação de suporte relativa a aspectos formais, nomeadamente o modelo de requerimento de despejo.

Pergunta
Tenho um estabelecimento comercial alugado, do qual recebo uma renda mensal de 745€,sou reformado com uma reforma de 1900€.Gostava de saber se sobre a renda o meu caseiro tem que fazer alguma retenção, ou tenho que pagar mensalmente algo ao estado? ou se só no fim do ano quando entregar o IRS e juntar a minha reforma as rendas recebidas, sou alvo dos acertos?

Resposta
Em termos fiscais, estamos perante rendimentos da categoria F, considerando-se rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos ou mistos, pagas ou colocadas à disposição dos respectivos titulares.

As retenções na fonte são obrigatórias sempre que as entidades devedoras de rendimentos desta categoria (arrendatário), disponham ou devam dispor de contabilidade organizada. Sendo a arrendatária uma sociedade comercial ou pessoa singular com contabilidade organizada, deverá proceder à retenção mediante a aplicação da taxa prevista (16,5%) no artigo 101º, do CIRS. A retenção será sempre considerada como um pagamento por conta do imposto devido no final do ano. Haverá dispensa de retenção na fonte quando os sujeitos passivos (senhorio), não possuindo nem sendo obrigados a possuir contabilidade organizada, não prevejam auferir rendimentos anuais desta Categoria, superiores ao do artigo 53º do CIVA, (€ 10.000,00) e mencionem a dispensa da retenção no respectivo recibo (dispensa de retenção - art.º 9.º, n.º 1, a), do Decreto-Lei n.º 42/91, de 22 de Janeiro). No presente caso, haverá dispensa de retenção, uma vez que os rendimentos anuais (rendas recebidas) são inferiores (€ 745,00 x 12 = € 8940,00) ao montante acima indicado. No entanto, a dispensa cessa no mês imediato aquele em que tenha sido atingido o referido limite. Essa faculdade não pode ser exercida se, no ano anterior, o total destes rendimentos foi igual ou superior aquele montante.

António Raposo Subtil, sócio da Raposo Subtil e Associados