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Rendas: As primeiras respostas às dúvidas dos leitores


Rendas: As primeiras respostas às dúvidas dos leitores

A Raposo Subtil e Associados responde a duas dúvidas dos leitores do Económico sobre a nova lei das rendas.

Pergunta
Sou proprietário de uma pequena loja, a qual foi arrendada antes de 1995. O arrendatário nunca constituiu uma empresa (dito pelo próprio) pelo que o contrato de arrendamento está em nome dele (individuo singular).Ele tem inclusive o alvará em nome dele, contudo penso que ele pode ser considerado empresário individual, correcto? Como fazer para actualizar a renda pelo novo regime? O senhor tem mais de 65 anos. Neste caso e como se trata de um arrendamento não habitacional ele pode invocar à mesma ter mais de 65 anos e/ ou carência económica como acontece nos contratos para fins habitacionais? Isso é possível também nos contratos para fins não habitacionais? Nesta situação há limite para o valor da renda? Posso estabelecer um contrato de 5 anos ou tem mesmo de haver acordo entre as duas partes? Se não houver acordo, há um período transitório de 5 anos ou fica mesmo sem efeito a minha pretensão?

Resposta
A questão colocada reconduz-se, no essencial, ao procedimento de actualização de renda no caso de contrato de arrendamento não habitacional. 

Antes de mais, cumpre esclarecer que facto de o contrato de arrendamento ter sido celebrado com uma pessoa singular ou colectiva é irrelevante, uma vez que o fim do contrato (habitacional ou não habitacional) resulta da estipulação do mesmo ou, quando nada se estipule, das aptidões do locado, resultantes da licença de utilização. Acresce que, estando em causa uma loja não restam dúvidas quanto ao facto de que estarmos perante um arrendamento para fim não habitacional.

Neste tipo de contratos, a actualização de renda não é condicionada pela idade ou rendimento do agregado familiar do arrendatário. Contudo, pode o arrendatário, na resposta à comunicação do senhorio que pretende actualizar a renda, invocar e comprovar a existência no locado de um estabelecimento comercial que é uma microentidade (empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites: total de balanço: € 500,000; volume de negócios líquido: € 500,000; número médio de empregados durante o exercício: cinco).

No que respeita ao processo de actualização de renda, o mesmo depende da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) Valor de renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) Valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, constante de caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana.

O arrendatário dispõe do prazo de 30 dias para responder, podendo optar por:
a) Aceitar o valor de renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto, propondo novo valor;
c) Em qualquer dos casos, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato;
d) Denunciar o contrato.

Nesta resposta, pode o arrendatário invocar a circunstância acima referida (microentidade), juntando documento comprovativo da mesma. Neste caso e a menos que haja acordo entre as partes, o contrato só é submetido ao NRAU passado 5 anos a contar da recepção pelo senhorio daquela invocação. Durante 5 anos, o valor da renda é actualizado para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel, determinado nos termos do CIMI. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover a transição para o NRAU, não podendo, agora, o arrendatário invocar, novamente, que se trata de uma microentidade, sendo que, na falta de acordo quanto à renda e ao tipo ou duração do contrato, o mesmo se considera celebrado por prazo certo, por 2 anos, com uma renda anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial, determinado nos termos acima referidos.

Se o arrendatário não responder, considera-se que aceita a proposta do senhorio e a nova renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao termo do prazo para a resposta. Se aceitar a proposta a consequência será a mesma, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou duração do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, pelo período de 5 anos.

Pergunta
Caso de denúncia de contratos habitacionais celebrados antes do RAU (ao abrigo da lei n.º 31/2012 de 14 de agosto), nas circunstâncias que adiante se descrevem, por parte de arrendatários com idade inferior a 65 anos, sem deficiência (ou com deficiência inferior a 60%), e sem estarem em condição de carência económica:


1º - Senhorio comunica ao arrendatário a intenção de actualizar a renda, indicando valor da mesma, tipo e duração do contrato,
2º - Arrendatário propõe um novo valor no prazo de 30 dias,
3º - Senhorio, no prazo de 30 dias, comunica ao arrendatário que não aceita a renda proposta, e opta pela decisão de actualizar a renda pelo limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado. (Nota: na generalidade dos casos - e a menos que saibam ou suspeitem que o arrendatário venha a cair em inevitável incumprimento - não interessará aos senhorios denunciarem os contratos e terem de pagar a indemnização prevista na lei).
4º - O arrendatário ao ser confrontado com o valor exorbitante a pagar, tenderá a dizer que não quer, ou pode continuar na casa ! e que pretende denunciar o contrato !.
5º - Só que o legislador não previu uma resposta do arrendatário à decisão final tomada pelo senhorio ! e então o que acontece ?:

a) A lei estatui que quando ocorre a comunicação do senhorio (não aceitando a renda proposta, e optando pela decisão de actualizar a renda pelo limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado), se forma "ipso jure" (automaticamente) um contrato com prazo certo, pelo período de 5 anos (artº 33.º nº 5 alínea b), da lei nº 6/2006 na redacção dada pela lei n.º 31/2012 de 14 de agosto),
b) Note-se que este prazo é imposto supletivamente pela lei, em caso de silêncio ou não acordo das partes quanto ao mesmo !.
c) Logo, se o arrendatário pretender denunciar o contrato terá de pagar, á mesma, 1 ano e 10 meses de renda pelo valor de 1/15 do locado !!!
d) É que o artº 1098 nº 3 do código civil, na redacção dada pela lei n.º 31/2012 de 14 de agosto, prevê que o arrendatário só possa denunciar o contrato de arrendamento decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato (1/3 de 5 anos), acrescido de 120 dias de comunicação prévia ao senhorio em relação á data prevista para o termo do contrato !

Ao invés, se o arrendatário denunciasse desde logo o contrato, na sequência da primeira co



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