A Raposo Subtil e Associados responde a mais uma ronda de dúvidas dos leitores do Económico sobre a nova lei das rendas.

Pergunta
Um estabelecimento que se dedicava à venda de lingerie foi passado há cerca de oito anos passando desde então a ser um salão de cabeleireiro.
Não foi lavrado nenhum contrato na altura desta mudança.
Do estabelecimento inicial existe um contrato que não especifica qualquer prazo, tendo sido lavrado em 1980.
Para a actualização da respectiva renda, deverá o senhorio proceder como para o caso das rendas habitacionais?
Isto é,
- remeter carta ao arrendatário propondo valor da renda, tipo e duração do contrato,
- indicando o valor do locado avaliado nos termos do CIMI e anexando cópia da caderneta predial.
Depois aguardar resposta do arrendatário no prazo de 30 dias e, perante esta:
- aceitar o valor proposto pelo arrendatário;
- não aceitar este valor, denunciar o contrato e pagar a indemnização de 60 meses x o valor médio da proposta do senhorio + proposta do arrendatário;
- actualizar a renda pelo valor anual de 1/15 do valor tributável da nova avaliação.
Estará este procedimento correcto perante a nova Lei?

Resposta:
Ora, em relação à questão que coloca, não restam dúvidas de que, estamos perante um verdadeiro contrato de arrendamento não habitacional.
Sendo assim, no que respeita ao processo de actualização de renda, o mesmo continua a depender da iniciativa do senhorio, o qual deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) Valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) Valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, constante de caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana.
O arrendatário disporá do prazo de 30 dias para responder, podendo optar por:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto, indicando novo valor;
c) Em qualquer dos casos, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do
contrato;
d) Denunciar o contrato, produzindo a mesma efeitos no prazo de dois
meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta enviada pelo arrendatário, devendo o mesmo proceder á sua desocupação e entrega no prazo de 30 dias.
Nesta situação, o arrendatário tem direito a uma compensação pelas obras licitamente efectuadas no locado, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé.
e) Na sua resposta, pode ainda o arrendatário, invocar e comprovar a existência no locado de um estabelecimento comercial que é uma microentidade (empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse á data do balanço, dois dos três limites - total do balanço: 500.000 euros; volume de negócios liquido: 500.000 euros; número médio de empregados durante o exercício: cinco).
Nesta situação, a menos que exista acordo entre as partes, o contrato só é submetido ao NRAU passados cinco anos a contar da recepção pelo senhorio daquela invocação e o valor da renda é actualizado para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel, determinado nos termos do CIMI.
Passados os 5 anos, o senhorio pode promover a transição para o NRAU, não podendo, agora o arrendatário invocar novamente que se trata de uma microentidade, e na falta de acordo em relação à renda e ao tipo ou duração do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, por 2 anos, com uma renda anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial, determinado nos termos acima referidos.

Pergunta
Uma pessoa tem um rendimento de 152 euros mensais (provenientes de pensão de viúvez) e paga de renda 52 euros (contrato anterior a 1990). Essa pessoa recebeu carta do seu senhorio a indicar a actualização da renda para 150 euros.
Como é obvio, o inquilino não pode suportar uma renda de 150 euros, pelo que pretende efectuar carta de resposta, a indicar que não a pode suportar.
Que comprovativos devem seguir com a carta? Para além dos baixos rendimentos, que motivos deve alegar?
No seu caso a renda fica sem alteração? Durante quanto tempo?

Resposta
O processo de actualização de rendas deve ser sempre despoletado pelo senhorio, pelo que, na carta que lhe foi enviada, deveriam constar os seguintes elementos:
- o valor da renda, o tipo e a duração do contrato proposto;
- o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI, acompanhado da cópia da caderneta predial urbana.
No prazo de 30 dias a contar da recepção da referida carta, deverá comunicar ao senhorio a falta de algum dos elementos anteriormente indicados e, simultaneamente, invocar e juntar documentos comprovativos emitidos pelo Serviço de Finanças competente (ou o comprovativo de ter solicitado os mesmos), cfr. o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas mensais anuais (RMNA).
Ora, na sua situação, perante os rendimentos que indica e durante um período de cinco anos, a sua renda até á aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social, só poderá ser actualizada até um máximo de 10% do seu RABC, aumento esse que, nunca poderá ultrapassar o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado.
Sendo assim, e apesar de, desconhecermos o valor patrimonial do imóvel, o valor do aumento apresentado pelo seu senhorio não está correcto, devendo na carta que lhe for enviado fazer referência a estes limites legais de actualização de rendas.
De facto, caso se venha a apurar que, o valor da renda que já se encontra fixado, excede os 10% do seu RABC (pelo rendimento indicado é o que sucederá), então a sua renda não poderá ser actualizada.
Porém, cabe referir que, findo este período transitório de cinco anos, a renda poderá ser actualizada nos termos gerais, encontrando-se impedido de voltar a invocar estas razões de carência económica.

Pergunta
Tendo um andar com um inquilino de »=65 anos e com rendimento elevado com contrato de 1980 e gostaria de saber se ele pode manter-se sempre no andar (isto é se o contrato se mantem sempre em vigor), mesmo que eu pretenda denunciar o contrato.
Assim:
1.- Um arrendatário com »=65 anos e RABC superior a cinco salários mínimos mantêm sempre em vigor o contrato sem alteração de regime, não podendo o senhorio denunciar o contrato (excepto se não pagar a renda)? Em que artigo(s) da Lei se fundamenta essa posição?
2- Mesmo após os cinco anos de transição um arrendatário com »=65 anos e RABC superior a cinco salários mínimos mantêm sempre em vig